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马来西亚购房锦囊13点须知

发布时间: 2016-12-12 |来源: 房天下 | |责任编辑: 沈晔

房产投资是终生事业,大部分的人将一生劳碌所得的钱都投放在房产,因为它是必需品。尤其是华人传统价值观,有房子才算有家,才能找到慰藉和舒适感,最重要的是幸福。

经济能力更好的,利用投资房地产出租或等待好价时转售来创造财富。只是,很多人在投资房产时,常常忽略了很多误区,轻则小亏,重则足以赔上老本。

本期,我们综合了房地产业者和专业人士提供的意见,整理出一份房产投资者必读的清单。

买房产停看听

房子是必需品,是未来有所保障的关键,至少老了也是有瓦遮头,不必餐风露宿。对于买房产投资的人来说,最重要是增值或有出租市场。

那么,当我们买房产来自居时,是否也要考虑到增值或可出租的潜能?那又算不算投资?

要如何买?怎样买?买谁建的?买什么价位和种类?买在哪里?……环环相扣。

现在就让我们看看,购买产业和投资的差别。

1.地理位置

对购屋者来说,地点非常重要,因为地点影响优质生活。这里说的生活,不光是你生活的环境,还有离开你日常作息,尤其是工作地点的距离。

很多人都认为,家要远离旺区,最好是在安宁祥和以及低密度的住宅区,离办公室远一点没关系。但也有不少人不想办公室和家距离太远,免得大清早就被塞得动弹不得的路面情况,影响一天的心情。

投资者希望在旺区热点或发展神速的地区投资,一般上看中的是人口激增、经济活动频密的地区。举例说,投资者会在首都中央商务区(CBD)投资,例如吉隆坡城中城(KLCC)附近,尽管这些地区的房子面对交通繁忙问题,但胜在增值快。

2.住宅类型

购屋者可以是一人、两人,甚至是由两代或三代住在一起的家庭成员组成,大家都追求空间和舒适感。但投资者追求的,却是如何将房子出租和争取高回酬,舒适和空间对他们来说并不重要。

一些小型产业,例如公寓套房(Studio)和办公套房(SOHO),一般上都能为投资者带来不错的回酬。

投资在目前回酬不算高的有地房产上,不算是坏事。如果地点好,加上时间一长,将为购屋者或投资者带来更高的增值回报。

所以,选择有地房产和全家一起住的人,并不比选择短线获利的办公套房买家笨。别忘了,地球不会长大,土地和黄金一样,采完就没了。

3.家具和装修

拥有一项房产,即使还在承担着沉重分期供款,很多人都会想将房子装潢得舒适和漂亮一点,以便和家人住得更舒适。

太多业主甚至不在乎装潢费让“口袋穿洞”,因为拥有自己的梦想家园,如同美梦实现。

反观投资者,每花一分钱都会锱铢必较。即使是入场价格高了一些,他们更倾向购买发展商提供全套装潢的房子,最好就是连家电也一应俱全,那么住用证一到手,便可马上找租客。到时,不必为要求配套齐全的租客购置家具或家电而烦恼,而租客看房时视觉上更舒适,成交几率也更高。

当然,也有些投资者为了节省成本,宁可自己动手装修,这样可自己决定预算,而租金回酬也就更高。因此,投资者如何处理自己的产业,可谓各师各法。而准备自居的业主,该不该无限量的投放资金去大装修?记得要想想。因为到你准备升级迁出,并将房子出租或出售时,装潢的款式或已过时,又或风格不合租客或新买家的胃口,这些已投资的本钱,未必能为房子增值。

4.进场价格

对投资者来说,房产的买入价格是进场的关键,因为几个百分比也足以影响他们的回酬,因此若能买到比市价低的产业就最好不过。要买房子来自居的人,却不会考虑这个因素,因为吸引他们的是负担能力而不是进场价格。但是,请停一停,想一想,若是进场价格低,即使自居若干年后再以当时的市场转售,赚幅不是更大吗?

5.将所有钱砸在房屋上

为了一个安乐窝,不顾一切,将毕身积蓄全砸到房子上,更甚的是,有些人因为购屋心切,不惜向亲朋戚友借钱。这是很多购屋者,尤其是靠自己首购族的通病,但许多人都不知道,这样做是错的。在财务规划上,这也是非常糟糕的;事实上,这样做和月光族没有差别,而且很可能会令你债台高筑。

你必须想想,买了房子必须每月供款给银行,假如收入不高,又何来多余的钱还给亲友;不幸遇上急事要用钱,但手上却没有现金,必须刷卡解决,这最终可能令你欠下更大笔债务。

6.一手和二手市场

通过广告宣传和展览会推出的一手住宅项目,通常都能吸引到首购族进场,这也是发展商吸引购屋者最直接的方法。购屋者大多时候会被销售廊内布置得美轮美奂的示范单位所吸引,且激起购兴,特别是那些准备结婚的伴侣。

投资者也很喜欢新的产业项目,除了能以更低价格进场,还能选择自己喜爱的单位。对他们来说,以低价进场又能取得更高回报,何乐不为?

许多房产代理机构或投资者俱乐部,因为和发展商配合,常常享有在推介礼先睹为快或预订的优先权。投资者对这种特别待遇趋之若鹜,因为发展商往往会给早订购者特别折扣。在二手市场,投资者必须努力说服卖家减价,争取更低价并不容易。

7.保险

许多人在购屋时,都没留意到递减式房贷保险(简称MRTA)的存在。

这种保险有助保障购屋者的利益;一般上,银行会在房贷上加入MRTA,以防房贷未供完前,业主发生事故,例如猝逝等,那么这份保险就会自动帮业主“供完”还拖欠的房贷。如此一来,也不会因为业主遭遇不幸,令家人再百上加斤。

大部分购屋者为了省却麻烦或想得到保障,都会接受这种保障,购买和房贷供期一致的保险。如果你是买房自居,有这种想法和心态,是没有错的。

对投资者来说,他们很可能在5或10年后出售房子,因此都不会购买供期太长的MRTA。甚至有投资者会拒买MRTA,他们通过抵押定额式房贷保险(MLTA)将保险供期转移到贷款金额内。一份基本的保险是免不了的,但却可用最便宜的形式替代,从而减低投资开销。在以上探讨的选项中,除了应由专业人士评估,且必须与每个涉及的风险相称。

8.保安

购屋者的首要考量,就是自己和家人的安全;这一点,人人心思都一样,没有人会对人身安全妥协。有警卫看守的居住环境,可杜绝外人随便进入,让房主住得安心,这对住在高楼或有地房产的房主来说,都是心灵上的保障。

虽然投资者购买的单位不会自居,但若想更容易租出去,也必须让租客住得放心。现在的新楼盘,发展商不光是强调24小时保安,还会推出更多的保安措施,强打三重、四重或更多层次的保安措施。治安问题层出不穷的社区,居住环境的口碑一定不好,增值幅度一定比其他治安好的地区慢。

9.融资方式

如何通过策略申请巨额房贷,确保回酬依据规划般成真,这一点对投资者来说尤其重要。现金流对投资者来说就是王牌,懂得利用融资的杠杆来购买产业,可说是举足轻重的一环,还不了解的一定要学。

投资者一般上只给10%首付(也有人专购买免付首期),剩余的都向银行贷款,越长的摊还期和较低的房贷,能让投资者取得最大收益化,因为首期越少,贷款越高,即表示投资成本越低。但是对购屋者来说,房贷却是债务,他们不愿负上这笔庞大的债务,所以宁可在最短的时间内还清房贷。脑子里有了这种想法,这类业主宁付更高的首付和只借更低的房贷,这样就能缩短供期和省息。除了首付和供期,其他机构也有提供多种融资方案。

请记住,每种产品都有不同的时限,可分成短中长期,而且会根据个人要求而提供不同需求的服务。

10.忽视银行融资条例

虽然每月供款少的话,可让你手头上现金充裕,但却需要更长时间来摊还房贷。另外,你千万不能漠视银行的贷款条件,例如没有摊还贷款母金或诚信评估不好,都会对你造成困扰。要知道,也许某些贷款利率较低,但这不是确保你每月手上都有充裕现金的唯一方案。假设让你借到了一笔钜额贷款,却是你难以承担的,这是忧,而不是喜,因为你将要变成房奴了。

11.选错中介

中介的主要收入来自房屋租赁或买卖交易,协助买卖双方完成交易后就有一笔佣金。很多时候,我们遇上的都是一些爱现自己业绩有多出色、成就有多大的仲介;但坦白说,这些并不重要。

一名会照顾你的利益,肯为你付出而不看交易或业绩的中介,才是我们想要的。也就是说,身为业主,你能否找到好租客,房子能否租到好价钱,得靠中介为你奔波;而租客或买家能否找到好房子,能否争取到好价钱,也得看中介的付出。处处为你着想,不会口若悬河,不胡乱承诺,不随便了事的经验老到的中介,更加值得或更好。

12.听专业人士劝告

如果一名这个领域的专业人士,建议你别将所有的钱都放在房屋上,请你听听他的意见吧!在一名理财专家劝告你手上缺钱,勿按月供房的时候,别以为通过借贷,就能让你买进心目中的梦想家园。一名好的中介会给你中肯的建议或意见,不妨听听他们的意见。最后,自己必须多做研究,从中证实信息的真伪。

13.糟糕的邻里

人人都想捡到便宜,但假如一间房子超便宜,也必须留意,千万别不管三七二十一就一头栽进去。除了之前的业主有无欠管理费、那房子是不是凶宅,恶邻,也足以让房价往下跌。这些房子不仅外观糟糕,可能还要你花一大笔钱去修理。假如你是购买二手房子,亲身去现场了解环境,视察邻里也很重要。

另一个好方法,就是向仲介打听,或是到警察局了解当地的治安情况。

少了这个小小的动作,可能让你从此恶梦连连;若是治安问题,房价涨不了,要转售也不容易;假如是恶邻居在左右,你和家人也必定住得不安宁。

总结

投资房地产涉及大笔金额,不管你是买来自居或是投资,都不该掉以轻心,做功课是必须的。购买房产供投资或是自居,是个别的决定,但这个大前提会影响你应该做的决定,包括选择地点、价格、贷款和保险安排等等。你必须先了解自己的需求,然后才在买卖或贷款合约上签名。

一个非常清楚状况的买家,长远来说必定会满意自己的决定;一位懂得策略的投资者,只要懂得良好的财务规划,可善用银行借贷,通过杠杆效益而累积自己的财富。

 

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